تتزايد التساؤلات والاستفسارات عن التمويل العقاري والاستثمار العقاري، وكل ما يتعلق بهما من قرارات وبيانات مثل الضريبة العقارية والتصرفات العقارية وغيرها من المصطلحات المتعلقة بها والقوانين المنظمة لها.. فيتو رصدت كل التساؤلات والأجوبة في السياق التالي:
ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟
هي ضريبة تفرض على المتصرف في العقار، والمتصرف في العقار قد يكون البائع أو المتبرع أو الواهب.
وهذه الضريبة ليست بحديثة أو مستحدثة في القانون المصري، ولكن في الآونة الأخيرة قامت الدولة ببعض التعديلات على تلك الضريبة ووضعت عقوبات على من يتقاعس عن سدادها.
ونجد أن تلك الضريبة تقدر بنسبة 2.5% من قيمة أو ثمن العقار المتصرف فيه بصرف النظر عن طريقة التصرف.
ما هي القوانين المنظمة لضريبة التصرفات العقارية؟
القانون 91 لسنة 2005 بشأن الضريبة على الدخل والمعدل بالقانون 158 لسنة 2018 حيث نصت المادة 42 من القانون الأخير على
"تفرض ضريبة بسعر (2.5%) وبغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي للبناء عليها عدا القرى، سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها، وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار کله أو جزءا منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك، وسواء كانت المنشآت مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير، وسواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة.
ويستثنى من التصرفات الخاضعة لهذه الضريبة تقديم العقار كحصة عينية في رأسمال شركات المساهمة بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات. ويلتزم المتصرف بسداد الضريبة خلال ثلاثين يوما من تاريخ التصرف، ويسري مقابل التأخير المقرر بالمادة (110) من هذا القانون اعتبارا من اليوم التالي لانتهاء المدة المحددة.
وتمتنع مكاتب الشهر العقاري وشركات الكهرباء والمياه ووحدات الإدارة المحلية وغيرها من الجهات عن شهر العقار أو تقديم الخدمة إلى العقار محل التصرف ما لم يقدم صاحب الشأن ما يفيد سداد الضريبة على هذا العقار.
ما هي الاستثناءات من ضريبة التصرفات العقارية؟
تقديم العقار كحصة عينية في رأس مال شركات المساهمة بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات وأيضا التبرع والهبة للأقارب من الأصول والفروع والبيوع الجبرية والعقارات التي تنتزع للمنفعة العامة والتبرع بعقار للجهات الحكومية وأجهزة الدولة.
هل يجوز الاتفاق على أن يتحمل الضريبة الشخص المتصرف له (المشتري) ؟
هناك قاعدة قانونية شهيرة في هذا الشأن وهي العقد شريعة المتعاقدين، وهذا يعني أنه إذا اتفق الأطراف على أن يتحمل المشتري أو المتصرف له سداد تلك الضريبة فلا ضرر في هذا الأمر، ويجوز بشرط عدم وجود نص قانوني يمنع ذلك كما كان معمولا به قبل صدور القانون 158 لسنة 2018، فكان قبل صدور هذا القانون، لا يجوز الاتفاق على أن يتحمل تلك الضريبة المشتري أو المتصرف له.
متى تدفع هذه الضريبة؟
خلال 30 يوما من تاريخ التصرف، ويتم ذلك عن طريق مأمورية الضرائب العقارية التابع لها العقار المتصرف فيه.
هل تلتزم شركات الاستثمار العقاري أو المقاولات بهذه الضريبة؟
القانون لم ينص على فرض هذه الضريبة على الشركات، ففي حالة إذا كان البائع شركة وليس فرد فهذه الضريبة لا تطبق على الشركات، حيث إن الشركات تخضع لضريبة الكسب التجاري والتي تدفع سنويا، وإذا قام شخص بشراء عقار من شركة وقام ببيعه لشخص آخر، فلا يتم إثبات هذا البيع في الشركة وتغير العقود باسم المشتري الجديد إلا بعد سداد ضريبة التصرفات، ومؤخرا صدرت تعليمات من مصلحة الضرائب بفرض هذه الضريبة على الشركات مع العلم أن مستشار وزير المالية أوضح في بيان له أن شركات الاستثمار العقاري لا تخضع لهذه الضريبة.
فالأمر أصبح غير واضح في هذه الجزئية.
هل تدفع الضريبة مرة واحدة على كل عقار؟
تتعلق هذه الضريبة بالتصرف فكلما تم التصرف في العقار يتم سداد الضريبة بحسب قيمة العقد.
هل تم حظر التعامل على العقارات المتصرف فيها؟
نعم نص القانون الجديد على حظر التعامل في الجهات الحكومية والشهر العقاري والقضاء في تسجيل العقود ودعاوى صحة ونفاذ ونقل الملكية وتركيب وتوصيل المرافق حتى يتم سداد تلك الضريبة سواء من المشتري أو البائع.
