هاني صبري - المحامي
وضعت المادة ( 35 مكرراً) بالقانون رقم 186 لسنة 2020 إلى القانون رقم 114 لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقاري ، المقرر تطبيقه في 4 مارس المقبل شروط جديدة، ستصبح العقود الابتدائية، أو التي صدر لها حكما بصحة التوقيع عليها، غير صالحة لتوصيل جميع الخدمات العقارية من مرافق عامة أو تراخيص بناء وهدم وخلافه إلا إذا كان العقار مسجلاً .
حيث إن المادة ( 35 مكرراً) بالقانون رقم 186 لسنة 2020 تضمنت طريقًا مستحدثًا لنقل الملكية، وذلك عند وجود حكم نهائي يكون سندًا لطلب الشهر، ويثبت إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية، أو نقله، أو تقريره، أو تغييره، ويجب على أمين المكتب إعطاء الطلب رقما وقتيا شهرا أو قيدا في سجل خاص لكل منهما يعد لذلك، بعد سداد الرسم المقرر، ويتحول الرقم الوقتي إلى رقم نهائي، ويترتب عليه الآثار المترتبة على شهر المحرر أو قيده، وذلك عند عدم الاعتراض عليه أو رفض الاعتراض.. ".
وأتاحت المادة المضافة الاعتراض على صدور الرقم الوقتي أمام قاضي الأمور الوقتية خلال شهر من تاريخ نشره بإحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار على نفقة صاحب الشأن، على أن يصدر القاضي قرارًا مسببًا بقبول الاعتراض وإلغاء الرقم أو برفض الاعتراض وذلك خلال سبعة أيام من تاريخ رفع الاعتراض إليه مقرونًا بالمستندات المؤيدة له، ويكون القرار الصادر في هذا الشأن نهائيًا.
جدير بالذكر أن التعديل الأخير لم يلغ حجية عقود البيع الابتدائية أو أي أثر من آثارها والتزاماتها الشخصية فالعقد الابتدائي يولد التزام شخصي وملزم لكلا طرفيه وفقاً لبنوده وأحكامه ولا يجوز التحلل من الالتزامات الواردة بها.
وهناك تساؤلات عديدة حول إلغاء دعاوي صحة التوقيع من عدمه.
دعاوي صحة التوقيع لم يتم إلغائها وحجيتها ما زالت قائمة، وحتى عقود البيع العرفية مازالت ترتب آثارها لأن البيع غير المسجل كالبيع المسجل ينقل إلى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام عقد البيع كما تنتقل إليه كافة الدعاوى المرتبطة بها بما فى ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه ، والتعديل لم يتعرض للمساس باي منها.
نبين بعض الأمر المتعلقة بالمادة (35 مكرراً) بالقانون رقم 186 لسنة 2020.
1- أن المادة سالفة الذكر ليست قانونا جديداً بل هى تعديل تشريعي بالإضافة إلى قانون الشهر العقاري السارى حتى الآن وما زالت قواعد التسجيل العقاري بنظام الشهر الشخصي كما هي.
2- العقود الابتدائية لا تنقل المرافق والخدمات من كهرباء وغاز وليس لها دخل بتعديلات الشهر العقاري.
3- إن القانون لم يتناول دعاوي وأحكام صحة التوقيع، التي لا علاقة للشهر العقاري بها لا قبل صدور التعديل الأخير ولا بعد سريانها ، وأن دعاوي صحة التوقيع هي دعاوي قضائية تحفظية الغرض منها إثبات أن التوقيع الموضوع علي المحرر هو توقيع صحيح صادر من يد صاحبه، وليس بشرط أن تنصب على عقد بيع عقار بل ممكن ان تتناول أي شيء آخر كما أنها ليست من الدعاوي العقارية الواجب شهر صحيفتها.
4 - المشكلة في الأمر تكمن في الفقرة الثالثة من تلك المادة التي نصت " وعلى شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية عدم نقل المرافق والخدمات، أو اتخاذ أي إجراء من صاحب الشأن يتعلق بالعقار إلا بعد تقديم السند الذي يحمل رقم الشهر أو القيد.
وأن هذا التعديل الجديد سيترتب عليه منع توصيل ونقل المرافق العامة لأي عقار وأنه لن يسمح بنقل المرافق العامة من مياه وكهرباء وتليفونات وغاز وصرف صحي وتراخيص البناء والهدم إلا لمن قام بتسجل عقاره وهو عدد قليل من العقارات بالنسبة للعقارات المسجله ، أما معظم العقارات لن تستطيع توصيل ونقل المرافق العامة إلا بعد تسجيل العقار رسمياً ، وهو ما سيترتب عليه من نتائج خطيرة على حركة الاقتصاد و البيع والشراء والبناء وركود سوق العقارات أيضاً. ناهيك عن صعوبة تسجل العقارات وفقا لما نصت عليه تلك المادة لأنه حتى الذى حصل على حكم وانتهت الدعوى صلحا أو سلم بالطلبات فلا يستطيع شهر حكما وفقا لما جاء باللائحة التنفيذية للقانون الصادر بقرار وزير العدل رقم 9310 لسنة 2020 بشأن تعديل مواد اللائحة التنفيذية لقانون الشهر العقاري الخاصة بتسهيل شروط وإجراءات نقل ملكية العقارات، لأنها اشترطت شروط إضافة.
لذلك نناشد المشرع بسرعة إصدار قانون بتأجيل موعد سريان تلك المادة 35 مكرراً المُضافة بالقانون 186 لسنة 2020 ، وإعادة النظر فيها وضرورة مناقشتها من جديد.
