في ضوء أحكام القانون رقم 164 لسنة 2025
هاني صبري - الخبير القانوني والمحامي بالنقض
يثير تطبيق القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن إعادة تنظيم العلاقة الإيجارية للأماكن المؤجرة خاضعة لقوانين الإيجارات القديمة إشكاليات عملية تتعلق بكيفية احتساب الأجرة القانونية الجديدة عقب انتهاء لجان الحصر من تصنيف المناطق إلى (اقتصادي – متوسط – متميز). ولما كان هذا القانون قد استند إلى معيار القيمة الإيجارية التاريخية الواردة بالعقد مقرونة بالتصنيف العمراني، فقد وضع قواعد حسابية محددة واجبة التطبيق باعتبارها من القواعد الآمرة المتعلقة بالنظام العام الإيجاري.
أن القانون رقم 164 لسنة 2025 قرر – بنص مادته الأولى – سريان أحكامه على الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى والخاضعة للتشريعات الاستثنائية، واضعًا نظامًا قانونيًا انتقاليًا لإعادة تقدير الأجرة وفق معايير موضوعية تقوم على تصنيف المناطق بواسطة لجان الحصر.
كما نصت المادتين ( 4 , 5) منه على أن تحديد الأجرة يتم وفقًا للتصنيف (اقتصادي – متوسط – متميز) على أن يتم إعادة تحديد الأجرة للأماكن السكنية الخاضعة له وفقًا للتصنيف الذي تحدده لجان الحصر المختصة، مع وضع حد أدنى للأجرة بكل فئة، وضرب القيمة الإيجارية التعاقدية في معامل محدد حال تجاوز الحد الأدنى، وذلك كمرحلة انتقالية حتى سبتمبر 2026، تمهيدًا لتحرير العلاقة الإيجارية مستقبلاً.
كما قرر القانون زيادة سنوية دورية قدرها 15% اعتبارًا من شهر سبتمبر من كل عام.
يتساءل المواطنين عن طريقة حساب الأجرة للأماكن السكنية .
١- الأماكن ذات الحصر الاقتصادي
إذا كانت الأجرة التعاقدية من 5 جنيهات حتى 25 جنيهًا، فإن الأجرة القانونية تُعدَّل لتصبح 250 جنيهًا شهريًا كحد أدنى حتى أغسطس 2026
أما إذا جاوزت الأجرة 25 جنيهًا، فتُحتسب الأجرة الجديدة بضرب القيمة الإيجارية في عشرة أمثال.
مثال:-
30 جنيهًا → 30 أجرة شهرية × 10 أضعاف= 300 جنيه
40 جنيهًا → 400 جنيه
2- الأماكن ذات الحصر المتوسط
إذا كانت الأجرة من 5 حتى 40 جنيهًا، تُعدَّل إلى 400 جنيه شهريًا كحد أدنى حتى أغسطس 2026
وما زاد على 40 جنيهًا يُضرب في عشرة أمثال.
50 جنيهًا → 500 جنيه
60 جنيهًا → 600 جنيه
3- الأماكن ذات الحصر المتميز
إذا كانت الأجرة من 5 حتى 50 جنيهًا، تُعدَّل إلى 1000 جنيه شهريًا كحد أدنى حتى شهر أغسطس 2026.
وما زاد على 50 جنيهًا يُضرب في عشرين ضعفًا.
60 جنيهًا → 1200 جنيه
70 جنيهًا → 1400 جنيه
جدير بالذكر إن القانون لم يضع حدًا أقصى للأجرة، وإنما اعتمد معامل الزيادة كنسبة ثابتة، وهو ما يعني أن القيمة النهائية تتحدد وفق الأجرة الأصلية.
والتساؤل الذي يطرح نفسه أيضا كيف تُسوى فروق الأجرة الناتجة عن أعمال الحصر؟
توزيع فروق الأجرة بأثر رجعي على عدد الأشهر التي استغرقتها أعمال لجان الحصر، فإذا استغرق الحصر 3 أشهر، تُقسَّم الفروق على 3، وإذا 4 أشهر فعلى 4، وهكذا منعًا للإرهاق المالي المفاجئ للمستأجر.
اما بخصوص الأماكن غير السكنية
الأماكن غير السكنية (محلات – مكاتب – مصانع) تخضع لقاعدة مختلفة؛ إذ تُحتسب الأجرة الجديدة بضرب آخر أجرة قانونية بعد زيادات القانون 6 لسنة 1997 في خمسة أمثال.
وهل توجد زيادة دورية؟
نعم، تُطبق زيادة دورية بنسبة 15% سنويًا على الأجرة القانونية الجديدة، وذلك اعتبارًا من سبتمبر من كل عام، سواء للأماكن السكنية أو غير السكنية.
أن القانون 164 لسنة 2025 وضع نظامًا تشريعيًا حسابيًا ملزمًا يقوم على معادلات رقمية محددة، ويُعد من القواعد الآمرة المرتبطة بالنظام العام، مستهدفًا تصحيح الخلل التاريخي في القيم الإيجارية تدريجيًا، عبر مرحلة انتقالية منظمة تجمع بين الاعتبارات الاقتصادية والبعد الاجتماعي، وهو ما يحقق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية ويحفظ الاستقرار المجتمعي.
