مواجهة البيروقراطية مطلب متكرر للمطورين فى العام الثانى للرئيس
الدولة هى المسئولة عن وضع السياسات العامة والتخطيط ومراقبة القطاع العقارى

المشروعات العقارية الكبرى كانت أحد أبرز المشروعات التى طرحتها الحكومة خلال العام الأول من حكم الرئيس عبدالفتاح السيسى، حيث كان لها دور مهم فى الدعاية السياسية للنظام الحاكم، فى عامه الأول.

يأتى مشروعى العاصمة الإدارية الجديدة والمليون وحدة سكنية على رأس هذه المشروعات، فالأول تم طرحها خلال مؤتمر شرم الشيخ الاقتصادى، كأبرز المشروعات القومية التى تتبناها الحكومة، والمشروع الآخر، كان على أجندة الدعاية الانتخابية للسيسى إبان الانتخابات الرئاسية، واستمر بعدها كأحد المشروعات التى تروج لها الدولة لدعم محدودى الدخل فى إيجاد السكن الملائم.

ومع حالة التعثر التى يمر بها المشروعان، لم يكن غريبا أن تتدخل مؤسسة الرئاسة، لإنقاذ مشروعى العاصمة الإدارية والمليون وحدة، من خلال التواصل مع رجل الأعمال الإماراتى محمد العبار، رئيس مجلس إدارة شركة إيجلز هيلز، التى وقعت مذكرة التفاهم مع الحكومة المصرية ممثلة فى وزارة الإسكان لتنفيذ مشروع العاصمة الإدارية، والتوصل إلى صيغة تفاهم بين الاطراف المختلفة، وهو الامر نفسه مع شركة ارابتك الاماراتية المسئولة عن مشروع المليون وحدة سكنية، والتى توقف بسبب رفض الجانب الإماراتى صيغة التعاقد التى وضعتها وزارة الإسكان، حيث توقفت الشركة عن التواصل مع الوزارة منذ فبراير الماضى، حتى تدخلت جهات سياسية فى محاولة لإنقاذ المشروع.

ومن المتوقع أن يشهد العام الثانى للرئيس مصير هذين المشروعين، وغيرهم من المشروعات العقارية، التى تم توقيع مذكرات تفاهم بشأنها، حيث كشفت مصادر عن خلافات بين وزارة الإسكان وشركة بالم هيلز حول شروط التعاقد على مشروع 500 فدان بالقاهرة الجديدة، خاصة ما يتعلق بحصة العينية والمالية للوزارة، وهو ما تسبب فى تأجيل توقيع العقد النهائى للمشروع.

وتاتى البيروقراطية والتأخر فى الإجراءات على رأس المطالب المتكررة للمستثمرين، والتى عادة مع تصطدم بسياسة الدولة نحو الإسراع بمعدل النمو، ولذلك طالب مستثمرى العقارات مع بداية عام رئاسى جديد بضرورة مواجهة هذه التحديات، حتى يمكن تحويل ما تطالب به الحكومة إلى واقع ملموس، مطالبين بمراجعة القوانين، واللوائح الإدارية التى من تعرقل سرعة اتخاذ القرار.

هشام شكرى، عضو مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقارى، ورئيس مجلس إدارة شركة رؤية للاستثمار العقارى، قال إن الفترة المقبلة تتطلب توفير المزيد من فرص العمل، مشيدا بالفكر الجديد الذى تتبناه وزارة الإسكان فى طرح مشروعات عقارية بالشراكة مع القطاع الخاص.

طالب شكرى بضرورة عمل ثورة فى التشريعات والقوانين الإدارية والاقتصادية، للارتباط ذلك ببطء أو إسراع معدلات النمو فى جميع المجالات، وبالتالى يجب مراجعة القوانين القديمة وتحديد الصالح منها من عدمه، وهذه أهم أولويات مجلس الشعب المقبل.
يقوم كل قطاع بتحديد خطة عمل للمرحلة المقبلة، ولذلك لمواجهة البيروقراطية، التى يعانى منها المستثمر، لأن الموظف الحكومى فى بعض الأحيان يكون مقيد باللوائح والقوانين، تبعا لتصريحات شكرى.
وطالب شكرى وزارة الإسكان والمجتمعات العمرانية بمراجعة القوانين، واللوائح، إقرار اللائحة العقارية، التى من شأنها الإسراع بإجراءات منح التراخيص والقرارات الوزارية.

ماجد صلاح، الرئيس التنفيذى للتطوير بشركة هايد بارك العقارية، قال إن الفترة المقبلة حاسمة، وتنتظر بدء حصاد الفترة الماضية، ولكن المشكلة دائما مع البيروقراطية.

تمتلك مصر ثروة تتمثل فى 93% من أراضيها شاغرة، مع 90 مليون نسمة، وهو ما يمثل ثروة قومية لمصر اذا تم استغلالها، من خلال التخطيط وتحسين مناخ الاستثمار بالتشريعات والقوانين الجاذبة للمستثمر.
على جانب اخر، قال المهندس علاء فكرى عضو مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقارى بالاتحاد العام للغرف التجارية ورئيس مجلس إدارة شركة بيتا ايجيبت للتنمية العمرانية، أن الدولة هى المسئولة عن وضع السياسات العامة والتخطيط ومراقبة القطاع والحد من انتشار الشركات الغير جادة والحفاظ على مصالح المواطنين، لافتا إلى أن مسئولية البناء تقع على كاهل القطاع الخاص فى جميع دول العالم حيث تمتلك الشركات الرؤى الاستثمارية والقدرة على إنتاج كمية من الوحدات عالية الجودة وبأسعار أقل فى فترة وجيزة.

وأشار فكرى على أن السوق تشهد فى السنوات الأخيرة أزمة فى المعروض من الوحدات السكنية وعدم ملائمة الأسعار مع دخول الشريحة الكبرى من المواطنين، مؤكدا أن حل تلك الازمة يتطلب تضافر جهود الدولة والقطاع الخاص والتعاون للخروج بمنتجات عقارية تتلاءم مع المواطنين.

وأضاف أن على الدولة تبنى محورا مهما، وهو تشجيع القطاع الخاص على الدخول فى مشروعات الإسكان المتوسط من خلال منح حوافز ضريبية وطرح أراضٍ بنظام حق الانتفاع أو تكلفة المرافق لضمان إنتاج وحدات سكنية بأسعار مناسبة على أن تتولى الدولة بناء الوحدات لشريحة الأولى بالرعاية فقط غير القادرة على الشراء أو دفع إيجارات.

ولفت إلى ضرورة إيجاد مخطط كل 10 سنوات للمدن والريف لاستيعاب الكثافة السكانية الحالية والمتوقعة والحد من انتشار العشوائيات.

واقترح فكرى تعاقد وزارة الإسكان مع مكاتب استشارية مصرية كبرى تتولى عمليات الرقابة والمتابعة لكل الأعمال بالمشروعات وتقديم تقارير دورية للوزارة لضمان المتابعة الجدية وعدم إرهاق الدولة فى عملية الرقابة.
وأشار إلى أهمية العمل على تنمية فكرة تصدير العقار المصرى واستقطاب شريحة العملاء العرب والأجانب دون إغفال حق الدولة فى التزامهم بسداد الضريبة العقارية بصورة دورية ومنتظمة بالإضافة إلى تحميل الوحدة تكلفة إضافية تسمى «فرق الدعم»، حيث إن عملية البناء والتجهيز تمت بمواد خام وتكلفة نقل ووقود وعمالة مدعمة من قبل الدولة وهذا الدعم يجب أن يوجه فقط للمواطن المصرى خاصة ذوى الدخول المنخفضة ويتم تحديدها على كل متر من الوحدة بحيث لو كان فرق الدعم افتراضيا 500 جنيه للمتر ومساحة الوحدة 200 متر يقوم المشترى الأجنبى بسداد 100 ألف جنيه إضافية فرق دعم.

وشدد على أهمية تبنى الدولة محورا آخر، وهو حل مشكلات قانون الإيجار القديم، والذى أدى فى العقود الماضية إلى غياب الثقة بين المالك والمستأجر وتفضيل المستثمر بناء وحدات سكنية وبيعها بالتمليك لتفادى سلبيات الإيجار، وانتشار أزمة السكن لعدم قدرة شريحة كبيرة من العملاء على التملك خاصة فى ظل زيادة أسعار الوحدات حاليا.

وأشار إلى ضرورة مساواة الطرفين فى الحقوق والالتزامات وتكون كل من المدة الإيجارية والقيمة بالتراضى بينهم، كما لابد من وجود آلية تنفيذ قانونية سريعة لا تستغرق أسبوعين لحماية حقوق كل من الطرفين.
وأشار إلى إمكانية الاستعانة بتجارب دول أخرى فى تطوير منظومة الإيجار منها تشيكوسلوفكيا ودول أوروبا الشرقية والتى قامت بتبنى فترة انتقالية 10 سنوات لتحويل عقود الإيجارات القديمة إلى عقود متناسبة مع القانون الجديد وتم تحديد حد أدنى للإيجار ملائم للقيم الإيجارية بالأحياء الشعبية مع وضع زيادة سنوية بمقدار 10 % طوال العشر سنوات وفى نهاية المدة تصبح العلاقة حرة بين المالك والمستأجر، ويتم توقيع عقد جديد فى حالة رغبته الاستمرار.

وأكد فكرى أهمية تبنى الدولة سياسات للتعامل مع الوحدات المغلقة لمنع المتاجرة وحل أزمة السكن نسبيا، حيث يمكن ربط كل وحدة بالرقم القومى لمالكها، فلا يسدد ضريبة عقارية فى الوحدة الأولى، ويتم فرض الضرائب على كل وحدة أخرى يمتلكها.